Paušální daň je pro OSVČ výborný nástroj — jednou měsíčně odešlete platbu a je hotovo. Jenže hypoteční banka chce vidět příjem, a v paušálním režimu žádné klasické daňové přiznání s číslem na řádku neexistuje. Podnikatel, který si sám sobě vyplácí slušné peníze, tak najednou tabulkově nemá bonitu. Tenhle článek ukazuje, jak se z toho ven.
V paušálním režimu neexistuje daňové přiznání s příjmem na řádku. Podnikatel, který si vyplácí slušné peníze, tak najednou tabulkově nemá bonitu. Banky to ale počítají třemi různými způsoby — a rozdíl mezi nimi jsou statisíce.
Celý článek je asi na 10 minut čtení. — ať se k němu můžete vrátit v klidu.
Kde přesně je problém
V klasickém režimu OSVČ podá přiznání, banka se podívá na daňový základ a má číslo. V paušálním režimu se přiznání nepodává vůbec — platíte jednu paušální platbu a stát se dál neptá. Banka ale ptát musí.
| Klasický režim | Paušální režim | |
|---|---|---|
| Doklad o příjmu | Daňové přiznání s vyměřeným základem | Neexistuje — přiznání se nepodává |
| Co banka posuzuje | Daňový základ za poslední dvě období | Obrat na účtu, evidenci příjmů, doklad o platbách paušální daně |
| Kolik uzná | Většinou daňový základ, případně upravený | Obrat snížený o výdajový paušál, dále upravený vlastním koeficientem banky |
| Jak dlouho musíte podnikat | Většinou dvě uzavřená období | Podobně, ale některé banky uznají i kratší dobu s doložením obratů |
Banka nepočítá s tím, co si vyplácíte. Počítá s tím, co jí dokážete doložit — a pak z toho ještě odečte výdajový paušál, i když vaše skutečné výdaje jsou nižší. U řemeslníka s osmdesátiprocentním paušálem to znamená, že z obratu milion banka uvidí dvě stě tisíc. Tohle je jádro celého problému.
Pásma paušální daně v roce 2026
| Pásmo | Měsíční platba 2026 | Roční příjem | Poznámka |
|---|---|---|---|
| 1. pásmo | 9 984 Kč | do 1 mil. Kč (za podmínek i do 1,5 nebo 2 mil.) | Oproti roku 2025 vzrostlo o 1 268 Kč |
| 2. pásmo | 16 745 Kč | 1–1,5 mil. Kč | Beze změny proti roku 2025 |
| 3. pásmo | 27 139 Kč | 1,5–2 mil. Kč | Beze změny proti roku 2025 |
Vstoupit do paušálního režimu může OSVČ s ročním příjmem do 2 milionů korun, která zároveň není plátcem DPH ani v insolvenčním řízení.
Výdajové paušály a co z obratu zůstane
Banky při posuzování příjmu paušálisty vycházejí ze stejné logiky jako výdajové paušály v daňovém přiznání. Procento se odvíjí od druhu činnosti.
| Druh činnosti | Výdajový paušál | Co z obratu zbude jako základ |
|---|---|---|
| Řemeslná živnost, zemědělská výroba, lesní hospodářství | 80 % | 20 % |
| Volná, vázaná a koncesovaná živnost | 60 % | 40 % |
| Svobodná povolání — advokáti, daňoví poradci, autoři, umělci | 40 % | 60 % |
| Pronájem majetku | 30 % | 70 % |
Nejvyšší výdajový paušál má řemeslník — a právě ten je z pohledu banky nejhůř na tom. Osmdesát procent obratu se odečte jako výdaje, i když má výdaje ve skutečnosti třicetiprocentní. Zedník s obratem 1,2 milionu tak má z pohledu banky základ 240 tisíc ročně, tedy dvacet tisíc měsíčně. Programátor na volné živnosti se stejným obratem má základ 480 tisíc.
Kalkulačka: kolik z vašeho obratu banka uzná
Zadejte roční obrat, svůj výdajový paušál a koeficient, kterým banka výsledek dále upravuje. Uvidíte příjem, se kterým se reálně počítá, a orientační výši hypotéky.
Orientační propočet. Strop splátky počítán jako 45 % uznaného příjmu, výše úvěru jako anuita na 30 let při 5,5 %. Skutečné posouzení závisí na metodice konkrétní banky, dalších závazcích, LTV a typu nemovitosti. Nejde o nabídku ani o příslib schválení.
Zkuste posunout výdajový paušál z 80 na 60 %. Uvidíte, o kolik se liší situace řemeslníka a živnostníka na volné živnosti při stejném obratu. Právě proto je u paušalistů volba druhu živnosti finanční rozhodnutí, ne jen administrativní.
Tři metody, kterými banky počítají příjem
Metoda 1: výdajový paušál z obratu nejčastější
Metoda 2: obraty na podnikatelském účtu 3 až 6 výpisů
Metoda 3: evidence příjmů ověřená účetní doplňková
Sedm bank a v čem se liší
Tady se rozhoduje. Rozdíly v metodikách bývají u paušalistů větší než rozdíly v sazbách — a stejný podnikatel dostane u dvou bank výsledky, které se liší o miliony.
| Banka | Na co se u OSVČ ptát |
|---|---|
| Česká spořitelna | Jak posuzuje kombinaci příjmu z podnikání se zaměstnaneckým příjmem druhého žadatele |
| ČSOB Hypoteční banka | Jaký akceptuje způsob doložení a jak přistupuje k výši obratu blízko horní hranici paušálního pásma |
| Komerční banka | Jak počítá příjmy z pronájmu, pokud je máte vedle podnikání |
| mBank | Jaké doklady vyžaduje a jestli akceptuje kratší dobu podnikání |
| Oberbank | Posuzuje případ od případu — u netypických struktur příjmu bývá nejotevřenější |
| Raiffeisenbank | Jak nakládá s kombinací více účelů v jedné žádosti |
| UniCredit Bank | Jak přistupuje k žadatelům bez předchozí historie u banky |
Tři největší banky pravidla pro paušalisty v září zpřesnily. Česká spořitelna počítá příjem jako průměr za posledních 6 měsíců (dřív 12). ČSOB stačí 6 měsíců podnikání a tři výpisy z účtu, uznaný příjem má strop 300 000 Kč měsíčně. Komerční banka zrušila výpočet z dvanácti výpisů: klientům příjem dohledá sama, ostatní dokládají tři poslední výpisy a jeden o šest měsíců starší. Podrobnosti najdete ve srovnání hypoték České spořitelny, ČSOB a KB.
U paušalisty nezačínám sazbou, ale otázkou kdo vás vůbec spočítá nejlíp. Teprve mezi bankami, které vám dají potřebnou částku, se porovnávají podmínky. Obrácený postup — najít nejnižší sazbu a pak zjistit, že tam neprojdete — stojí týdny a zanechává stopu v registru.
Past, kterou si podnikatelé nastraží sami
Existuje jedno omezení, které překvapí i zkušené paušalisty: příliš vysoký obrat může být problém.
Paušální režim má horní hranici 2 miliony korun ročně. Když ji překročíte, z režimu vypadáváte a musíte podat přiznání. Některé banky proto u paušalistů hlídají, jestli doložený obrat nesměřuje k překročení limitu — protože pak by se změnil celý základ posouzení. V praxi to znamená, že podnikatel, kterému se daří, může u konkrétní banky narazit na strop, který nemá nic společného s jeho schopností splácet.
Co si pohlídat
- Všechny příjmy nechat chodit na jeden podnikatelský účet
- Neplést soukromé a podnikatelské výdaje na jednom účtu
- Uschovat doklady o platbách paušální daně
- Vést evidenci příjmů, i když ji stát nevyžaduje
- Vědět, do jakého druhu živnosti spadá vaše hlavní činnost
Co hypotéku komplikuje
- Příjmy rozházené mezi tři účty včetně soukromého
- Významná část tržeb v hotovosti bez fakturace
- Změna živnosti nebo pásma těsně před žádostí
- Souběh podnikání a nedávno ukončeného zaměstnání
- Nedoplatky u ČSSZ nebo zdravotní pojišťovny
Test: jak na tom jste
1. Jaký máte výdajový paušál?
2. Jak dlouho podnikáte?
3. Chodí vám příjmy na jeden podnikatelský účet?
Příprava rok předem
- Dvanáct měsíců předem: srovnejte účty
Všechny příjmy na jeden podnikatelský účet. Banka se dívá na posledních tři až šest měsíců, ale rok čisté historie vypadá jinak než tři měsíce narychlo.
- Devět měsíců předem: ověřte druh živnosti
Pokud reálně děláte činnost s nižším výdajovým paušálem, než jakou máte zapsanou, změna může výrazně zlepšit vaši pozici. Musí ale odpovídat skutečnosti a musí být provedená s dostatečným předstihem.
- Šest měsíců předem: vyčistěte závazky
Kreditní karty a kontokorenty (povolené přečerpání účtu do minusu) snižují dostupnou částku, i když je nečerpáte — banka počítá s limitem, ne se zůstatkem. Nepoužívané limity zrušte.
- Tři měsíce předem: shromážděte doklady
Výpisy z účtu, doklady o platbách paušální daně, potvrzení o bezdlužnosti, evidence příjmů.
- Měsíc předem: zjistěte, kde vás spočítají nejlíp
Ne kde je nejnižší sazba. Nejdřív dostupná částka, pak cena. Obráceně to nefunguje.
Co pro vás udělám já
- Spočítám vás podle metodiky každé ze 7 hypotečních bank, se kterými spolupracuji — a řeknu, kde vyjdete nejvýš.
- Vysvětlím, proč se výsledky liší, a co s tím jde udělat ještě před podáním žádosti.
- Připravím podklady tak, jak je banka čte. U paušalistů rozhoduje forma doložení skoro stejně jako čísla.
- Vyjednám podmínky a ohlídám, aby se nepodávaly žádosti naslepo — každé zamítnutí zhoršuje pozici jinde.
- Naplánujeme přípravu dopředu, pokud je na hypotéku ještě čas. Rok přípravy dokáže posunout dostupnou částku o miliony.
Mám kvůli hypotéce vystoupit z paušálního režimu?
Někdy to dává smysl, ale je to rozhodnutí s daňovými důsledky na celý rok a je potřeba ho probrat s účetní. V klasickém režimu doložíte skutečný daňový základ, který může být vyšší než ten po výdajovém paušálu — hlavně u řemeslníků s reálně nízkými výdaji. Na druhou stranu zaplatíte víc na daních a odvodech. Než to uděláte, vyplatí se ověřit, jestli vás některá banka nespočítá dostatečně i tak.
Uzná banka příjem manželky ze zaměstnání?
Ano, druhý žadatel se zaměstnaneckým příjmem je u paušalistů častá a účinná cesta. Banka posuzuje společný příjem domácnosti. Zároveň to znamená, že oba žadatelé ručí za celý úvěr.
Kolik měsíců výpisů banka chce?
Podle banky a metody obvykle tři až šest měsíců. Některé banky vyžadují i doklad o úhradě paušální daně za odpovídající období. Konkrétní seznam se liší a je to jedna z prvních věcí, kterou u dané banky ověřuji.
Můžu žádat, když podnikám teprve rok?
Je to těžší, ale ne nemožné. Pomáhá předchozí podnikání ve stejném oboru, zaměstnanecká historie před zahájením, druhý žadatel a vyšší vlastní vklad. Banky se v ochotě uznat kratší dobu liší výrazně.
Zdroje: Finanční správa ČR, informace k institutu paušální daně pro rok 2026 · zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (výdajové paušály, paušální režim) · Česká národní banka, stanovení horní hranice úvěrových ukazatelů. Přehled bank vychází z aktuální nabídky institucí, se kterými Broker Trust spolupracuje; metodiky bank se mění a ověřuji je vždy k datu žádosti. Údaje k 24. 9. 2026.
Finanční trh srozumitelně. Jednou měsíčně.
Sazby, termíny a změny, které mají dopad na vaše peníze. Vždy s vysvětlením, co znamenají pro vás. Žádný spam.
- Čísla z trhu se zdrojem
- Termíny, které nepropásnete
- Odhlášení jedním klikem
Nejste si jistí, jestli vaše finance dávají smysl? Zjistěte to za 3 minuty – nezávazně a anonymně.
