V srpnu 2026 čtete v novinách, že hypotéky stojí 5,42 %. Ve statistice České bankovní asociace přitom stojí 4,90 %. Obě čísla jsou pravdivá — jen každé měří něco jiného. A dokud nevíte které, nemůžete se rozhodnout, jestli má refinancování ve vaší situaci smysl, nebo jestli jen utratíte odpoledne na pobočce.
Banky inzerují jednu sazbu, ČNB zveřejňuje jinou — a rozdíl mezi nimi není chyba, ale dvě různé metodiky. Pro vás je podstatné jedno: co dělat, když vám končí fixace.
Celý článek je asi na 13 minut čtení. — ať se k němu můžete vrátit v klidu.
Dvě čísla, dvě metodiky — které se týká vás
Rozdíl mezi 4,90 % a 5,42 % není chyba ani manipulace. Je to rozdíl mezi tím, co banky skutečně půjčily, a tím, co mají napsané v sazebníku.
| Ukazatel | ČBA Hypomonitor | Hypoindex |
|---|---|---|
| Co měří | Skutečně uzavřené smlouvy za daný měsíc | Nabídkové sazby publikované bankami |
| Zahrnuje slevy | Ano — včetně individuálně vyjednaných | Zpravidla ne nebo jen zčásti |
| Časový posun | Zpožděný — smlouva se podepisuje 4–10 týdnů po schválení | Aktuální k datu publikace |
| K čemu je dobrý | Zjistit, za kolik se reálně půjčuje | Zachytit obrat trendu dřív |
Hypomonitor je zpožděné zrcadlo: ukazuje sazby, na kterých se lidé domluvili před měsícem či dvěma. Hypoindex je předstih — když roste, Hypomonitor ho s odstupem dožene. Když se dnes rozhodujete, počítejte s tím, že reálná nabídka pro vás bude někde mezi a bude záviset na LTV, bonitě a tom, co si u banky vyjednáte.
Kam se sazby posunuly za rok a půl
Čísla z Hypomonitoru za posledních šest měsíců ukazují jednu věc jasně: cyklus zlevňování skončil.
| Měsíc | Průměrná sazba nových hypoték | Změna |
|---|---|---|
| Únor 2026 | 4,46 % | — |
| Březen 2026 | 4,43 % | −0,03 b. b. |
| Duben 2026 | 4,52 % | +0,09 b. b. |
| Květen 2026 | 4,67 % | +0,15 b. b. |
| Červen 2026 | 4,79 % | +0,12 b. b. |
| Červenec 2026 | 4,90 % | +0,11 b. b. |
Pro srovnání: celoroční průměr roku 2025 byl 4,58 %, roku 2024 pak 5,07 %. Historické minimum padlo v lednu 2021 na 1,95 %, maximum v prosinci 2022 na 5,98 %. Kdo si bral hypotéku v roce 2021 na pětiletou fixaci, dostává se právě teď do situace, kdy mu splátka může vyskočit o polovinu.
Souvislost s měnovou politikou je přímá, ale ne mechanická. ČNB zvýšila 18. června 2026 dvoutýdenní repo sazbu z 3,50 na 3,75 %. Hypoteční sazby ale nekopírují repo sazbu — odvíjejí se hlavně od výnosů státních dluhopisů a od toho, kolik banka chce nebo nechce půjčovat.
Kolik dělá půl procentního bodu
Abstraktní desetiny procenta nic neříkají. Posuňte si posuvníky na svoje čísla a podívejte se, co udělá rozdíl mezi vaší současnou sazbou a tou, kterou vám banka nabízí.
Anuitní splátka; poplatky a pojištění do ní nevstupují. Reálná nabídka závisí na LTV, bonitě, délce fixace a na tom, co si u banky vyjednáte. Čísla berte jako řád veličiny, ne jako závaznou nabídku.
Zkuste si nechat stejné sazby a měnit jen splatnost. Uvidíte druhou polovinu pravdy: čím kratší zbytek splatnosti, tím menší dopad má sazba na měsíční splátku — protože ve splátce převažuje jistina. Kdo má před sebou posledních osm let, řeší refinancování úplně jinak než ten, komu zbývá pětadvacet.
Refixace, refinancování, nebo nechat být
Tři slova, která se pletou, a přitom znamenají tři různé situace s různými náklady.
| Refixace | Refinancování | Ponechat | |
|---|---|---|---|
| Co to je | Nová sazba u stávající banky | Přechod k jiné bance | Přijmete, co přijde |
| Papírování | Minimální — často jedno kliknutí | Nový úvěrový proces, odhad, zástava | Žádné |
| Kdy dává smysl | Nabídka je srovnatelná s trhem | Rozdíl přes 0,3 b. b. při vyšším zůstatku | Zbývá málo let nebo malá jistina |
| Skrytý náklad | Pohodlí, za které se platí sazbou | Odhad, poplatky katastru, 4–8 týdnů času | Nejdražší varianta při velké jistině |
Refinancování se začíná vyplácet, když rozdíl v sazbě vynásobený zbývající jistinou převýší náklady přechodu v horizontu jedné fixace, ne za celou dobu splatnosti. U jistiny 800 000 Kč a rozdílu 0,2 b. b. je to obvykle ztracený čas. U 4 milionů a rozdílu 0,5 b. b. jde o desítky tisíc.
Co stojí odchod: § 117 slovo za slovem
Tady se nejčastěji chybuje. Lidé se bojí, že je banka za předčasné splacení zdaní, a proto ani nezjišťují alternativy. Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, přitom stanoví jasné stropy.
| Situace | Maximální náhrada nákladů |
|---|---|
| Úvěr na bydlení, splacení mimo výročí a mimo konec fixace | 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace, celkem nejvýše 1 % z předčasně splacené částky |
| Ostatní spotřebitelské úvěry, zbývá více než rok | nejvýše 1 % z předčasně splacené částky |
| Ostatní spotřebitelské úvěry, zbývá rok a méně | nejvýše 0,5 % |
| Do 3 měsíců poté, co vám banka sdělila novou sazbu | náhradu nelze požadovat |
| Až 25 % jistiny v měsíci před výročím smlouvy | na tuto část náhradu nelze požadovat |
| Po 24 měsících v souvislosti s prodejem nemovitosti nebo vypořádáním majetku | náhradu nelze požadovat |
| Splacení v důsledku smrti, dlouhodobé nemoci nebo invalidity | náhradu nelze požadovat |
K tomu jedno omezení navrch: podle § 117 odst. 5 nesmí náhrada přesáhnout výši úroků, které byste do konce úvěru zaplatili. Banka si tedy nemůže naúčtovat víc, než kolik na vás vydělá tím, že zůstanete.
Okno „do tří měsíců od sdělení nové sazby" se počítá od chvíle, kdy vám banka oznámila novou sazbu — ne od konce fixace. Když dopis přijde tři měsíce před koncem fixace a vy zareagujete až týden předtím, okno už může být zavřené. Proto se konec fixace neřeší v posledním měsíci.
Test: má refinancování ve vaší situaci smysl?
1. Kolik vám na hypotéce zbývá splatit?
2. Kolik let vám zbývá do konce splatnosti?
3. O kolik se liší nabídka vaší banky od toho, co vidíte jinde?
Sedm bank, sedm metodik
Sazba ze sazebníku je začátek vyjednávání, ne jeho konec. Skutečné rozdíly dnes nevznikají v sazebnících, ale ve schvalování — v tom, jak která banka počítá příjem, jak posuzuje nemovitost a co je ochotná uznat. Rozklikněte si, čím se jednotlivé banky v mé nabídce liší.
Česká spořitelna koupě, výstavba, rekonstrukce, refinancování
ČSOB Hypoteční banka specialista skupiny ČSOB
Komerční banka včetně investičních hypoték
mBank mHypotéka
Oberbank individuální posouzení
Raiffeisenbank kombinace více účelů
UniCredit Bank koupě a refinancování
Vedle sedmi hypotečních bank porovnávám u menších částek na rekonstrukci také řádné a překlenovací úvěry 3 stavebních spořitelen. U 600 tisíc na střechu a soláry bývá stavebko rychlejší cesta než otevírat hypotéku.
Časová osa: půl roku předem
- 6 měsíců před koncem fixace
Zjistěte přesné datum konce fixace a zbývající jistinu. Obojí je ve smlouvě nebo v internetovém bankovnictví. Bez těchto dvou čísel se nedá počítat nic.
- 4 měsíce předem
Necháme si připravit orientační nabídky. V téhle fázi ještě není potřeba nic podepisovat ani platit odhad — jde o to vědět, v jakém pásmu se pohybujete.
- 3 měsíce předem
Přijde dopis od banky s novou sazbou. Tady se otevírá zákonné okno podle § 117 odst. 3 písm. d). Od téhle chvíle běží tři měsíce, ve kterých lze úvěr splatit bez náhrady nákladů.
- 2 měsíce předem
Rozhodnutí. Buď přijmete refixaci, nebo spustíme přechod. Nová banka potřebuje odhad nemovitosti a čas na zápis zástavního práva.
- Poslední měsíc
Podpis a technické vypořádání. Kdo začíná řešit až tady, obvykle nemá na výběr a bere, co mu banka nabídne.
Co dnes rozhoduje víc než sazba: schvalování
Sazba je to, o čem se mluví. O výsledku ale často rozhodne něco jiného — jestli vám banka vůbec půjčí a kolik. Tady jsou tři páky, které mají větší dopad než desetiny procenta.
LTV: hranice 80 % je zlomová
Česká národní banka stanoví horní hranici poměru úvěru k hodnotě nemovitosti na 80 %, u žadatelů do 36 let na vlastní bydlení na 90 %. Banky mají navíc sazby odstupňované podle LTV — a rozdíl mezi pásmem do 70 % a pásmem do 90 % bývá několik desetin procentního bodu. Doplacení pár set tisíc, které vás posune do nižšího pásma, se proto může vrátit rychleji než jakékoli vyjednávání.
DTI a DSTI: zákonný limit neplatí, bankovní ano
Tohle překvapí většinu lidí: ukazatele DTI a DSTI má ČNB deaktivované, tedy nestanovuje pro ně horní hranici. Neznamená to ale, že na příjem nikdo nekouká — každá banka si drží vlastní interní limity a ty se mezi bankami liší. Právě proto se stává, že tentýž klient dostane u jedné banky zamítnutí a u druhé schválení bez připomínek.
Investiční nemovitosti: od dubna 2026 přísněji
Pro úvěry na pořízení třetí a další obytné nemovitosti nebo nemovitosti k pronájmu doporučuje ČNB od 1. dubna 2026 přísnější limity — LTV 70 % a DTI 7. Kdo staví portfolio nájemních bytů, počítá od té doby s vyšší akontací. Na běžnou hypotéku na vlastní bydlení se toto omezení nevztahuje.
Když vám banka nabídne horší sazbu, nemusí to být o vás — může to být o tom, do jakého pásma LTV spadáte a jak vaše příjmy zapadají do její konkrétní metodiky. Vyplatí se zjistit důvod, ne jen srovnávat výsledná čísla. Změna jednoho vstupu — vyšší akontace, jiný typ příjmu v žádosti, druhý žadatel — dokáže posunout nabídku víc než hodina vyjednávání.
Co pro vás udělám já
- Porovnám nabídky 7 hypotečních bank, se kterými spolupracuji — a řeknu vám, kde byste dnes prošli a za jakých podmínek.
- Spočítám obě cesty vedle sebe. Refixace u stávající banky i přechod jinam, včetně odhadu, poplatků a času.
- Vysvětlím rozdíly v metodikách. Co je pro jednu banku překážka, druhá vůbec neřeší. Tam se dnes vyhrává.
- Připravím podklady a vyjednám podmínky, abyste do banky nešli s prázdnýma rukama.
- Ohlídám termíny. Konec fixace se nedá dohnat. Ozvu se dřív, než začne hořet.
Můžu refinancovat kdykoli, nebo jen na konci fixace?
Splatit úvěr lze podle § 117 odst. 1 kdykoli, zcela i zčásti. Mimo konec fixace ale banka může požadovat náhradu nákladů — u úvěru na bydlení nejvýše 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace a nejvýše 1 % celkem. Na konci fixace a ve tříměsíčním okně po sdělení nové sazby náhradu požadovat nelze.
Ovlivní zvýšení repo sazby ČNB moji hypotéku?
Přímo ne. Hypoteční sazby se odvíjejí především od výnosů státních dluhopisů a od cenové politiky konkrétní banky. Repo sazba působí nepřímo a se zpožděním. Proto se stává, že ČNB sazbu zvýší a některá banka hypotéky naopak zlevní.
Vyplatí se prodloužit splatnost, aby klesla splátka?
Splátka klesne, celkové zaplacené úroky ale porostou. U kalkulačky výše si to můžete ověřit — prodloužení z 20 na 30 let sníží splátku, ale prodraží úvěr o statisíce. Je to nástroj na zvládnutí cash flow, ne na úsporu.
Co když mi mezitím klesla hodnota nemovitosti?
Pak vám vzrostlo LTV a s ním obvykle i sazba. Banky mají sazby odstupňované podle LTV a hranice 80 % je zlomová. Právě proto má smysl znát odhadní hodnotu dřív, než začnete jednat — dá se totiž doplatit část jistiny a dostat se pod hranici.
Zdroje: ČBA Hypomonitor (průměrná úroková sazba nových hypoték, červenec 2026) · Hypoindex (nabídkové sazby, srpen 2026) · Česká národní banka, měnověpolitická rozhodnutí a stanovení horní hranice úvěrových ukazatelů · zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 117. Údaje k 27. 8. 2026; sazby se mění a před rozhodnutím je vždy ověřujeme aktuálně.
Nejste si jistí, jestli vaše finance dávají smysl? Zjistěte to za 3 minuty – nezávazně a anonymně.
