Jakou cenu má vaše nemovitost, z inzerátů nepoznáte. Inzeráty ukazují, kolik prodávající chtějí, ne za kolik se opravdu prodává. Tady zjistíte, jak se skutečná cena počítá, kdy ji potřebujete a jak k ní přijdete.
Ceny v inzerátech bývají o 5 až 15 % vyšší, než za kolik se nakonec prodá. Skutečné prodejní ceny jsou vidět jen v katastru nemovitostí. Dobrý odhad proto vychází z katastru, ne z inzerátů.
Rychlé odpovědi
| Otázka. | Krátká odpověď. |
|---|---|
| Dá se věřit cenám v inzerátech? | Jen zhruba, bývají o 5 až 15 % nadsazené. |
| Kde najdu skutečné prodejní ceny? | Jen v katastru nemovitostí. |
| Jak rychle dostanu odhad? | Online odhad z dat katastru zpravidla do 48 hodin. |
| Kdy potřebuji znalecký posudek? | Pro dědictví, soud a úřady. |
| Proč cenu řeší banka? | Podle ceny nemovitosti určuje, kolik vám půjčí. |
Proč teď cena nemovitosti zajímá každého?
O hypotéky je znovu velký zájem. České domácnosti dluží na bydlení rekordní částky. Ceny přitom dál rostou. Podle analýz platformy Valuo zdražily byty u stanic pražského metra za rok o 14 %.
Ať prodáváte, kupujete, převádíte hypotéku k jiné bance, nebo dědíte: bez skutečné ceny se rozhodujete poslepu.
Jaký je rozdíl mezi cenou v inzerátu, odhadem a kupní cenou?
Jsou to tři různá čísla.
- Cena v inzerátu (nabídková). Bývá o 5 až 15 % nadsazená. Prodávající si nechávají prostor na smlouvání. U bytu nabízeného za 5 milionů Kč to dělá 250 000 až 750 000 Kč.
- Kupní cena. Částka, za kterou se byt nebo dům opravdu prodal. Najdete ji jen v katastru nemovitostí.
- Odhadní (tržní) cena. Odborný odhad, za kolik by se vaše nemovitost prodala právě teď.
Dobrý odhad vychází z kupních cen v katastru. Ne z přání prodávajících v inzerátech.
Co rozhoduje o ceně nemovitosti?
- Místo a dostupnost. Dnes už nerozhoduje okres, ale minuty do centra. U Prahy hraje roli i vlak a metro.
- Stav a stáří. Byt po rekonstrukci a byt v původním stavu se mohou lišit klidně o 20 %. U bytu za 5 milionů Kč je to 1 milion.
- Rozložení a plocha. Cena za metr čtvereční s velikostí klesá. Malé byty jsou na metr nejdražší.
- Spotřeba energií. S cenami energií je čím dál důležitější.
- Právní stav. Záleží, jestli je byt v osobním, nebo družstevním vlastnictví. Cenu snižuje i cizí právo zapsané na nemovitosti, třeba právo cesty přes pozemek nebo zástava kvůli dluhu.
Kdy odhad ceny potřebujete?
Nejčastější situace z mé praxe:
- Prodej. Špatně nastavená cena znamená měsíce čekání, nebo ztrátu statisíců.
- Koupě. Zjistíte, jestli nepřeplácíte.
- Hypotéka a její převod k jiné bance. Banka půjčuje podle ceny nemovitosti, kterou za půjčku ručíte.
- Dědictví a darování.
- Rozvod nebo dělení podílů.
Ve všech těchto situacích platí: kdo zná skutečnou cenu, lépe vyjednává.
Banka nesmí půjčit „na dobré slovo“. Podle zákona musí ověřit, že zvládnete splácet. Důležitá je pro ni i cena nemovitosti, kterou ručíte. Sleduje, kolik procent této ceny vám půjčuje (bankéři tomu říkají LTV). Příklad: byt má cenu 5 milionů Kč a banka půjčí 80 %. Dostanete 4 miliony a 1 milion musíte mít vlastní. Vyplatí se proto znát cenu dřív než banka.
Stačí online odhad, nebo potřebujete znalecký posudek?
| Co srovnáváme. | Online tržní odhad. | Znalecký posudek. |
|---|---|---|
| Z čeho vychází. | Ze skutečných prodejů v katastru a z historie inzerce. | Z osobní prohlídky a úředních pravidel oceňování. |
| Rychlost. | Do 48 hodin. | Dny až týdny. |
| Cena. | Pro mé klienty jako součást spolupráce. | Tisíce Kč. |
| K čemu slouží. | Prodej, koupě, převod hypotéky, orientace. | Dědictví, soud, úřady. |
Ve většině životních situací stačí kvalitní tržní odhad. Používám nástroj Valuo. Stejná data využívají banky i více než 3 500 realitních profesionálů. Když potřebujete úřední posudek, propojím vás se soudním znalcem.
Pošlete mi adresu a pár údajů. Do 48 hodin dostanete přehledný PDF report ze skutečných prodejních cen z katastru. Nezávazně a bez registrace. Chci odhad ceny →
Co pro vás udělám
- Zpracuji odhad ceny ze skutečných prodejů v katastru.
- Spočítám, kolik vlastních peněz budete na hypotéku potřebovat.
- Porovnám nabídky bank, se kterými spolupracuji.
- Propojím vás se soudním znalcem, když potřebujete úřední posudek.
Časté dotazy k ceně nemovitosti
Jak zjistím tržní cenu své nemovitosti?
Nejpřesnější je odhad ze skutečných prodejních cen z katastru nemovitostí. Svým klientům ho zpracovávám jako součást spolupráce v nástroji Valuo. Stačí poslat adresu a základní údaje. PDF report máte zpravidla do 48 hodin.
Jaký je rozdíl mezi online odhadem a znaleckým posudkem?
Online tržní odhad vychází z dat o skutečných prodejích. Slouží pro orientaci při prodeji, koupi nebo převodu hypotéky. Znalecký posudek od soudního znalce je úřední dokument. Potřebujete ho třeba pro dědické řízení nebo soud.
Proč se cena v inzerátech liší od skutečné prodejní ceny?
Ceny v inzerátech bývají o 5–15 % nadsazené, protože si prodávající nechávají prostor na vyjednávání. Skutečné kupní ceny jsou vidět až v katastru nemovitostí. Právě z nich vychází kvalitní odhad.
Kdy potřebuji znát cenu nemovitosti kvůli hypotéce?
Když o hypotéku žádáte i když ji převádíte k jiné bance. Banka půjčuje podle ceny nemovitosti, kterou ručíte, a nechá si zpracovat vlastní odhad. Když znáte cenu předem, víte, kolik vlastních peněz budete potřebovat.
Zdroje
Analýzy platformy Valuo (růst cen bytů u stanic pražského metra o 14 % za rok).
Katastr nemovitostí, Český úřad zeměměřický a katastrální: cuzk.cz.
§ 86 odst. 1 zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru (celé znění).
Finanční trh srozumitelně. Jednou měsíčně.
Sazby, termíny a změny, které mají dopad na vaše peníze. Vždy s vysvětlením, co znamenají pro vás. Žádný spam.
- Čísla z trhu se zdrojem
- Termíny, které nepropásnete
- Odhlášení jedním klikem
Nejste si jistí, jestli vaše finance dávají smysl? Zjistěte to za 3 minuty – nezávazně a anonymně.
