Hypotéky letos zdražily. Banky mají úrok skoro stejný, liší se o pár desetin procenta. Mnohem víc se liší v tom, kolik vám půjčí. Každá totiž počítá váš příjem jinak.
Čtení na 5 minut.
Šest rychlých odpovědí
| Na co se lidé ptají | Krátká odpověď |
|---|---|
| Jaký je teď úrok u hypotéky? | Česká spořitelna 5,34–5,54 %, ČSOB 5,59 %, Komerční banka 5,69 %. |
| Kolik zaplatím měsíčně? | Zhruba 5 700 Kč za každý půjčený milion. Hypotéka 4 miliony tedy stojí kolem 23 000 Kč měsíčně. |
| Kolik musím mít našetřeno? | Pětinu ceny. U bytu za 5 milionů to je 1 milion. Do 36 let stačí desetina, tedy půl milionu. |
| Kolik musím vydělávat? | Na hypotéku 4 miliony zhruba 52 000 Kč čistého za celou domácnost. |
| Na jak dlouho si nechat úrok držet? | Na kratší dobu je teď úrok nižší. Na delší dobu je vyšší, ale máte déle jistotu stejné splátky. |
| Jak dlouho platí nabídka banky? | Česká spořitelna 50 dnů, Komerční banka 45 dnů. Pak už může být úrok jiný. |
Která banka má nejnižší úrok u hypotéky?
Úrok, kterému se říká také úroková sazba, je cena za půjčené peníze. Čím nižší, tím méně zaplatíte. Tabulka ukazuje úrok, když si ho necháte držet tři roky. Této době se říká fixace: po tři roky se vám úrok ani splátka nezmění.
| Banka | Úrok na 3 roky | Kdy to platilo |
|---|---|---|
| Česká spořitelna | 5,34–5,54 % čím víc si půjčíte, tím nižší úrok | 23. 9. 2026 |
| ČSOB | 5,59 % u hypotéky pod 2 miliony 5,79 % | 5. 10. 2026 |
| Komerční banka | 5,69 % | 23. 9. 2026 |
Úrok u České spořitelny podle toho, kolik si půjčíte: do 2 milionů 5,54 %, od 2 milionů 5,49 %, od 4 milionů 5,44 %, od 8 milionů 5,39 % a od 10 milionů 5,34 %.
Každá banka chce za svůj úrok něco navíc.
Česká spořitelna: o tento úrok se musí pro každého klienta zvlášť požádat. A hypotéku musíte splácet z účtu u spořitelny.
Komerční banka: chce, abyste si u ní pojistili život i byt, posílali si k ní výplatu a kupovali úsporný dům nebo byt. Když něco z toho nesplníte, úrok je vyšší.
ČSOB: úrok je z kalkulačky na jejím webu. Přesnou nabídku dá banka až podle vaší situace.
Proč hypotéky zdražily? Banky si peníze samy půjčují. A ty jim od léta zdražily. Proto zvedly úrok i lidem. Dvě z těchto bank řekly, že zlevňovat teď nebudou.
Kolik zaplatíte měsíčně a kolik musíte vydělávat?
Tabulka počítá s hypotékou na 30 let. V posledním sloupci je čistý příjem celé domácnosti, se kterým splátku pohodlně utáhnete. Počítám s tím, že na splátku padne nejvýš 45 % příjmu. Je to jen pomůcka, každá banka to počítá trochu jinak.
| Kolik si půjčíte | Česká spořitelna | ČSOB | Komerční banka | Příjem domácnosti |
|---|---|---|---|---|
| 2 miliony | 11 343 Kč | 11 469 Kč | 11 595 Kč | od 26 000 Kč |
| 3 miliony | 17 015 Kč | 17 203 Kč | 17 393 Kč | od 39 000 Kč |
| 4 miliony | 22 561 Kč | 22 938 Kč | 23 191 Kč | od 52 000 Kč |
| 5 milionů | 28 202 Kč | 28 672 Kč | 28 988 Kč | od 65 000 Kč |
| 6 milionů | 33 842 Kč | 34 407 Kč | 34 786 Kč | od 78 000 Kč |
| 8 milionů | 44 873 Kč | 45 876 Kč | 46 381 Kč | od 104 000 Kč |
Chcete jinou částku? Posuňte si kalkulačku.
Česká spořitelna
ČSOB
Komerční banka
Úrok držený tři roky. Česká spořitelna a Komerční banka k 23. 9. 2026, ČSOB k 5. 10. 2026. Úrok se mohl mezitím změnit. Ve splátce není pojištění, které některé banky chtějí. Není to nabídka ani slib, že hypotéku dostanete.
Která banka vám půjčí?
Banka vám půjčí jen tolik, kolik podle ní zvládnete splácet. Proto chce vidět váš příjem. Zaměstnanec ho dokládá jinak než podnikatel a každá banka má jiná pravidla. Vyberte, kdo jste.
Česká spořitelna
ČSOB
Komerční banka
Nezačínám úrokem. Nejdřív zjistím, která banka vám půjčí dost. Teprve mezi těmi, kde uspějete, hledáme nižší úrok. Porovnávám nabídky 7 hypotečních bank, se kterými spolupracuji. V tomhle článku jsou tři největší.
Srovnání hypoték: tři banky vedle sebe
| Česká spořitelna | ČSOB | Komerční banka | |
|---|---|---|---|
| Úrok na 3 roky | 5,34–5,54 % | 5,59 % | 5,69 % |
| Jak dlouho platí nabídka | 50 dnů | zeptám se banky pro váš případ | 45 dnů |
| Jak dlouho můžete splácet | 30 let, u úsporného bydlení až 35 let | 30 let | 30 let |
| Podnikatelé | stačí jedno daňové přiznání | často stačí tři výpisy z účtu | podle daňového přiznání |
| Příjem z nájmu | započítá 70 % nájmu | zeptám se banky pro váš případ | započítá 70 % nájmu, stačí výpisy z účtu |
| Stavba domu | starý byt nemusíte prodat předem | u dřevostavby pošle většinu peněz hned | zaplatí i zbourání staré stavby |
| Poplatek za odhad ceny | u běžných bytů a domů stačí odhad přes internet | banka ho neúčtuje | odhad přes internet i u pronajatého bytu |
Kupujete druhý nebo třetí byt?
Na byt, který chcete pronajímat, nebo na třetí a další byt platí přísnější pravidla. Musíte mít našetřeno aspoň 30 % ceny. A všechny vaše dluhy dohromady nemají být vyšší než sedm vašich ročních čistých příjmů. Platí to od 1. 4. 2026 podle České národní banky.
Každá banka počítá byty trochu jinak. Když třeba kupujete třetí byt a jeden starý zároveň prodáváte, Komerční banka nový byt počítá jako druhý. Česká spořitelna zase za přísnější případ nebere, když jen převádíte hypotéku z jiné banky a přidáte si peníze na opravu.
Jak postupovat krok za krokem
- Spočítejte si, kolik máte našetřeno
Potřebujete pětinu ceny, do 36 let desetinu. K tomu pár desítek tisíc na poplatky kolem koupě.
- Zjistěte, kolik vám která banka půjčí
Tady jsou mezi bankami největší rozdíly. Stejnému člověku může jedna banka půjčit o statisíce víc než druhá.
- Vyberte si byt nebo dům
Bez konkrétní nemovitosti vám banka hypotéku neschválí.
- Teprve potom si nechte slíbit úrok
Slib platí jen 45 až 50 dnů a teď se neprodlužuje. Když to nestihnete, můžete dostat vyšší úrok.
Co pro vás udělám já
- Spočítám, kolik vám která banka půjčí. U 7 hypotečních bank, se kterými spolupracuji.
- Porovnám úrok i to, co za něj banka chce. Pojištění, účet a další podmínky.
- Připravím papíry a pohlídám termíny, aby vám slíbený úrok nepropadl.
- Vysvětlím rozdíly lidsky, abyste se rozhodli sami a v klidu.
Časté otázky
Která banka má nejnižší úrok u hypotéky?
Z těchto tří bank měla nejnižší úrok Česká spořitelna: 5,34 až 5,54 % podle toho, kolik si půjčíte. ČSOB měla 5,59 % a Komerční banka 5,69 %. Jde o úrok držený tři roky. Každá banka za něj chce něco jiného, proto se vyplatí porovnat celou nabídku.
Kolik zaplatím měsíčně za hypotéku?
Zhruba 5 700 Kč za každý půjčený milion, když splácíte 30 let. Hypotéka 3 miliony vychází kolem 17 200 Kč měsíčně, 4 miliony kolem 23 000 Kč a 5 milionů kolem 28 700 Kč.
Kolik musím mít našetřeno na hypotéku?
Aspoň pětinu ceny bytu nebo domu. Banka vám půjčí nejvýš 80 % ceny. Když je vám méně než 36 let a kupujete vlastní bydlení, může půjčit až 90 %, takže stačí desetina. Na byt k pronájmu potřebujete 30 %.
Kolik musím vydělávat, abych dostal hypotéku?
Přesné číslo neexistuje, každá banka to počítá sama. Pro představu: na hypotéku 4 miliony na 30 let potřebuje domácnost zhruba 52 000 Kč čistého měsíčně. Banka od příjmu odečte i vaše další splátky.
Co je fixace a jakou zvolit?
Fixace je doba, po kterou se vám nemění úrok ani splátka. Teď je kratší fixace levnější. Komerční banka měla jeden rok za 5,49 %, tři roky za 5,69 % a pět let za 6,04 %. ČSOB měla jeden i tři roky za 5,59 % a pět let za 5,99 %. Delší fixace stojí víc, ale máte déle klid.
Jak dlouho platí nabídka úroku od banky?
U České spořitelny 50 dnů, u Komerční banky 45 dnů. Do té doby musí být hypotéka schválená. Banky teď tuto dobu neprodlužují.
Dostane hypotéku podnikatel?
Ano. České spořitelně stačí jedno daňové přiznání. ČSOB často stačí tři výpisy z účtu, kam vám chodí platby od zákazníků. Podnikatelům s paušální daní počítají banky příjem podle plateb na účtu.
Dostane hypotéku cizinec?
Ano, když v Česku delší dobu žije a pracuje. Česká spořitelna chce u občanů Evropské unie pobyt nebo práci v Česku déle než dva roky. U lidí ze zemí mimo unii chce obojí. ČSOB půjčí lidem se zvláštním dlouhodobým pobytem, třeba Ukrajincům.
Zdroje: školení České spořitelny, ČSOB a Komerční banky pro finanční zprostředkovatele, 23. 9. 2026 (úrok České spořitelny a Komerční banky, pravidla bank) · hypoteční kalkulačka na webu ČSOB, ověřeno 5. 10. 2026 · Česká národní banka, pravidla pro hypotéky na další byty platná od 1. 4. 2026. Úrok i pravidla bank se mění. Před žádostí je vždy ověřuji znovu. Příjem domácnosti v tabulce a kalkulačce je orientační výpočet, ne pravidlo bank.
Finanční trh srozumitelně. Jednou měsíčně.
Sazby, termíny a změny, které mají dopad na vaše peníze. Vždy s vysvětlením, co znamenají pro vás. Žádný spam.
- Čísla z trhu se zdrojem
- Termíny, které nepropásnete
- Odhlášení jedním klikem
Nejste si jistí, jestli vaše finance dávají smysl? Zjistěte to za 3 minuty – nezávazně a anonymně.
