Kolem hypotečních limitů koluje víc mýtů než u kteréhokoli jiného finančního tématu. Nejrozšířenější zní, že ČNB hlídá poměr dluhu k příjmu. Nehlídá — DTI a DSTI má deaktivované. Vaše žádost přesto může na příjmu ztroskotat, protože banky si drží vlastní limity. Tenhle rozdíl je klíč k tomu, proč tentýž žadatel dostane u jedné banky zamítnutí a u druhé schválení.
Nejrozšířenější mýtus o hypotékách zní, že ČNB hlídá poměr dluhu k příjmu. Nehlídá — DTI a DSTI má deaktivované. Vaše žádost přesto může na příjmu ztroskotat, protože banky si drží vlastní limity. Tenhle rozdíl je klíč k tomu, proč tentýž žadatel dostane u jedné banky zamítnutí a u druhé schválení.
Celý článek je asi na 10 minut čtení. — ať se k němu můžete vrátit v klidu.
Tři ukazatele a co skutečně znamenají
| Ukazatel | Co měří | Stav u ČNB | Co to znamená v praxi |
|---|---|---|---|
| LTV Loan to Value | Poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti | Aktivní — 80 %, do 36 let 90 % | Musíte mít vlastní zdroje. Zároveň určuje sazbové pásmo |
| DTI Debt to Income | Celkový dluh dělený čistým ročním příjmem | Deaktivovaný | ČNB limit nestanovuje, banky ano — a každá jiný |
| DSTI Debt Service to Income | Měsíční splátky všech dluhů k čistému měsíčnímu příjmu | Deaktivovaný | Totéž — rozhoduje interní metodika banky |
Když je ukazatel aktivní, je to zákonný strop — nikdo ho nepřekročí, ani kdyby chtěl. Když je deaktivovaný, znamená to, že si posouzení nastavuje každá banka podle vlastní rizikové politiky. A tady vzniká prostor, o kterém většina žadatelů netuší: tentýž člověk se stejným příjmem a stejnými závazky dostane u sedmi bank sedm různých odpovědí. U LTV to neplatí — tam je strop stejný pro všechny.
LTV: jediný aktivní limit
Česká národní banka stanoví horní hranici LTV na 80 % hodnoty zastavené nemovitosti. Pro žadatele mladší 36 let, kteří financují vlastní bydlení, je hranice 90 %. K tomu existuje objemová výjimka ve výši 5 %, v jejímž rámci může banka poskytnout úvěry nad limit.
| Cena nemovitosti | LTV 80 % — potřebujete | LTV 90 % (do 36 let) — potřebujete |
|---|---|---|
| 4 000 000 Kč | 800 000 Kč | 400 000 Kč |
| 6 000 000 Kč | 1 200 000 Kč | 600 000 Kč |
| 8 000 000 Kč | 1 600 000 Kč | 800 000 Kč |
| 10 000 000 Kč | 2 000 000 Kč | 1 000 000 Kč |
Nepočítá se z kupní ceny, ale z hodnoty stanovené odhadem. Když koupíte byt za 6 milionů, ale odhadce ho ocení na 5,5 milionu, počítá se z 5,5 milionu — a vaše potřebná akontace vyroste o víc, než čekáte. Rozdíl mezi kupní cenou a odhadem doplácíte celý ze svého. Právě proto se odhad řeší dřív, ne až po podpisu rezervační smlouvy.
Hranice 80 % rozhoduje i o sazbě
Banky mají sazby odstupňované podle LTV. Pásma se liší, ale logika je všude stejná: čím nižší LTV, tím nižší sazba. Rozdíl mezi pásmem do 70 % a pásmem do 90 % bývá několik desetin procentního bodu — což na milionech a desetiletích dělá statisíce. Doplacení části jistiny (to, co jste si půjčili, bez úroků), které vás posune do nižšího pásma, se často vrátí rychleji než jakékoli vyjednávání o slevě.
DTI a DSTI: deaktivované, a přesto rozhodující
Přestože ČNB tyto ukazatele nestanovuje, banky s nimi pracují dál — a je to logické, protože měří schopnost splácet.
| Ukazatel | Jak se počítá | Co ovlivňuje výsledek |
|---|---|---|
| DTI | Celkové zadlužení / čistý roční příjem | Všechny úvěry, i ty, ze kterých nečerpáte — limity karet a kontokorentů se počítají |
| DSTI | Měsíční splátky všech dluhů / čistý měsíční příjem | Délka splatnosti — delší splatnost snižuje splátku a zlepšuje DSTI |
Zrušte nepoužívané kreditní karty a kontokorenty (povolené přečerpání účtu do minusu). Banka počítá s limitem, ne se zůstatkem — nevyužitá karta se stotisícovým limitem vám snižuje dostupnou hypotéku, i když na ní máte nulu. Je to změna, která nic nestojí, trvá půl hodiny a u některých žadatelů posune dostupnou částku o stovky tisíc.
Investiční nemovitosti od dubna 2026
Pro úvěry na pořízení třetí a další obytné nemovitosti nebo nemovitosti určené k pronájmu doporučuje Česká národní banka od 1. dubna 2026 přísnější limity:
Investiční hypotéka od 4/2026
- LTV nejvýše 70 % — vlastních zdrojů tedy nejméně 30 %
- DTI nejvýše 7 — celkový dluh nejvýše sedminásobek čistého ročního příjmu
- Týká se třetí a další obytné nemovitosti nebo nemovitosti k pronájmu
Hypotéka na vlastní bydlení
- LTV 80 %, do 36 let 90 %
- DTI a DSTI zůstávají deaktivované
- Beze změny proti stavu před dubnem 2026
Kdo staví portfolio nájemních bytů, počítá od dubna 2026 s vyšší akontací a s tím, že se sleduje celkové zadlužení napříč všemi nemovitostmi. Proticyklická kapitálová rezerva zůstala na 1,25 %.
Co přesně se počítá jako třetí nemovitost a kdy refinancování (převedení úvěru do jiné banky) s navýšením ještě není investiční hypotéka, si každá banka vykládá trochu jinak. Jak to mají Česká spořitelna a Komerční banka k 23. 9. 2026, je ve srovnání hypoték tří největších bank.
Hypoteční kalkulačka
Spočítejte si splátku, celkové náklady i to, jak se výsledek mění s délkou fixace a splatnosti.
Spočítejte si splátku hypotéky
Posuňte hodnoty a hned uvidíte měsíční splátku, LTV i to, kolik z celkové částky odejde na úroky.
Měsíční splátka
—
—
Orientační výpočet anuitní splátky bez poplatků, daní a pojištění. Skutečná sazba i splátka závisí na metodice konkrétní banky, na vaší bonitě a na hodnotě nemovitosti podle odhadu. Výpočet není nabídkou ani příslibem úvěru. Za zprostředkování mi náleží provize od banky, jejíž úvěr si vyberete; je zahrnuta v ceně úvěru, kterou platíte vy. Její výši i způsob výpočtu vám podle § 93 odst. 1 zák. č. 257/2016 Sb. sdělím s dostatečným předstihem před zprostředkováním.
Pět cest, jak dofinancovat chybějící část
Nejčastější překážka mladých rodin není příjem, ale těch dvacet procent v hotovosti. Existuje několik cest, jak je poskládat — každá má svou cenu.
1. Úvěr ze stavebního spoření nejčastější doplněk
2. Zástava další nemovitosti typicky nemovitost rodičů
3. Dar od rodiny levná varianta, když je možná
4. Spotřebitelský úvěr na akontaci nejdražší varianta
5. Počkat a naspořit někdy nejrozumnější
Test: kam se vejdete
1. Kolik máte vlastních zdrojů proti ceně nemovitosti?
2. Je vám méně než 36 let a jde o vlastní bydlení?
3. Máte kreditní karty nebo kontokorenty, i nečerpané?
Co udělat rok předem
- Zrušte nevyužité úvěrové limity
Kreditní karty a kontokorenty se počítají limitem, ne zůstatkem. Levné a rychlé zlepšení bonity.
- Splaťte drobné závazky
Nákupy na splátky a malé úvěry mají na DSTI nepoměrně velký dopad vzhledem k jejich výši.
- Nechte příjmy chodit na jeden účet
Přehledná historie příjmu je u posuzování stejně důležitá jako jeho výše — hlavně u OSVČ.
- Zjistěte si odhadní hodnotu předem
Ne až po rezervační smlouvě. Rozdíl mezi kupní cenou a odhadem doplácíte ze svého.
- Nežádejte naslepo
Každé zamítnutí se zapisuje do registru a zhoršuje pozici u dalších bank. Jedna cílená žádost je lepší než pět rozeslaných.
- Pohlídejte si věk 36 let
Hranice pro LTV 90 % je pevná. Kdo se blíží, má důvod žádost neodkládat.
Co pro vás udělám já
- Spočítám vás podle metodiky (vnitřní pravidla banky) 7 hypotečních bank, se kterými spolupracuji. Protože DTI a DSTI si každá nastavuje sama, rozdíly bývají v milionech.
- Zjistím, do jakého sazbového pásma LTV se vejdete, a spočítám, jestli se vyplatí přidat vlastní zdroje a přeskočit do nižšího.
- Poskládám dofinancování chybějící části a spočítám celou konstrukci dohromady, ne po částech.
- Ohlídám odhad, protože rozdíl mezi kupní cenou a odhadní hodnotou platíte ze svého.
- Připravím podklady a vyjednám podmínky, aby žádost prošla napoprvé.
Znamená deaktivované DTI, že banka na příjem nekouká?
Ne. Znamená to, že Česká národní banka nestanovuje horní hranici, takže si ji každá banka určuje sama podle vlastní rizikové politiky. Na příjem se dívají všechny — jen každá jinak. Právě proto má smysl porovnat víc bank, ne jen tu svou.
Počítá se do LTV i hodnota nemovitosti, kterou už vlastním?
Pokud ji dáte do zástavy, ano — LTV se počítá z celkové hodnoty všech zastavených nemovitostí. To je právě mechanismus, kterým se řeší chybějící akontace bez hotovosti.
Platí hranice 36 let k datu podání žádosti?
Podmínka se váže na věk žadatele a týká se úvěrů na vlastní bydlení. U společné žádosti se posuzuje podle konkrétní metodiky. Kdo se hranici blíží, má důvod žádost neodkládat — a je to jedna z prvních věcí, kterou u konkrétní banky ověřuji.
Můžu si vzít vyšší hypotéku, když překročím limit?
Banky mají objemovou výjimku ve výši 5 %, v jejímž rámci mohou poskytnout úvěry nad limit. Není to ale nárok — je to prostor, který banka využívá u případů, které jinak považuje za velmi kvalitní. Spoléhat na to dopředu nelze.
Zdroje: Česká národní banka — stanovení horní hranice úvěrových ukazatelů LTV, DSTI a DTI · tisková zpráva ČNB k přísnějším limitům pro investiční hypotéky s účinností od 1. 4. 2026 · zákon č. 6/1993 Sb., o České národní bance. Metodiky jednotlivých bank se liší a mění; ověřuji je vždy k datu žádosti. Údaje k 22. 10. 2026.
Finanční trh srozumitelně. Jednou měsíčně.
Sazby, termíny a změny, které mají dopad na vaše peníze. Vždy s vysvětlením, co znamenají pro vás. Žádný spam.
- Čísla z trhu se zdrojem
- Termíny, které nepropásnete
- Odhlášení jedním klikem
Nejste si jistí, jestli vaše finance dávají smysl? Zjistěte to za 3 minuty – nezávazně a anonymně.
