Vyplatí se čekat na nižší sazby, nebo je tohle „nový normál“? Odpověď se nedá vyvěštit, ale dá se spočítat. Tenhle článek vám dá do ruky stejné indikátory, podle kterých čtu hypoteční trh já — úrokové swapy, marže bank a data o refixacích. A přidám tři trendy roku 2026, o kterých se v reklamách bank nedočtete.
Finanční poradce, vázaný zástupce společnosti Broker Trust, a.s. V oboru od roku 2013, více než 1 000 klientů. Oprávnění k činnosti si můžete ověřit přímo v mém profilu v registru ČNB — IČO 01278380.
Indikátor, který banky sledují — a vy můžete taky
Budoucí ceny hypoték se nečtou z novinových titulků, ale z úrokových swapů (IRS) — ceny peněz, za kterou se banky samy refinancují. Protože se dnes zhruba 95 % trhu koncentruje do tříletých fixací, klíčový je tříletý swap. A z něj plyne jednoduchý vzorec:
Při swapech kolem 4 % vychází férová nabídka pod 5 %. Nabídka výrazně nad tímto součtem = prostor pro vyjednávání (nebo pro odchod jinam).
Zajímavost z jara: když geopolitické napětí krátkodobě zdražilo cenu peněz, sazby hypoték nevyskočily hned. Banky totiž drží „zásobu“ levněji nakoupených peněz na měsíc až dva dopředu — a v silné konkurenci drží marže u 0,6–0,7 %. Trh o klienta bojuje, což je pro vás dobrá zpráva.
Proč vládne tříletka a desetiletá fixace ztratila smysl
Dřív byl standard pětiletých fixací, dnes dominují tříleté. Důvodem je legislativní změna kolem účelně vynaložených nákladů (UVN): odchod z fixace je dnes v Česku levný, takže klient s dlouhou fixací může při poklesu sazeb odejít prakticky zdarma. Banky tohle riziko naceňují — dlouhé fixace proto stojí o 0,5–0,7 % víc než krátké. Výsledek: desetiletá fixace je za současných podmínek pro racionálního klienta v podstatě nevýhodná.
Úrokový šok končí. Někomu se letos splátka i sníží
Tři čísla pro kontext
Končí-li vám letos fixace: začněte srovnávat 3–6 měsíců předem, počítejte férovou sazbu přes swapy a nebojte se bance ukázat konkurenční nabídku — UVN vám dává vyjednávací sílu, jakou čeští klienti nikdy neměli. A pokud hypotéku teprve plánujete, nejperspektivnější segment jsou dnes modernizace a energetické úspory, kde se kombinují úvěry s dotačními programy.
Časté otázky
Mám čekat, až sazby klesnou?
Časovat trh se sazbami je stejně ošidné jako s akciemi. Racionálnější přístup: spočítat férovou sazbu (swap + marže), vzít krátkou fixaci a při poklesu využít levného odchodu díky UVN. Bydlení se kupuje, když je potřeba a čísla vycházejí — ne podle křišťálové koule.
Jakou fixaci zvolit v roce 2026?
Pro většinu klientů dnes vychází nejlépe tříletá — je nejlevnější a trh s ní počítá. Dlouhé fixace si banky kvůli UVN připlácejí. Vždy ale záleží na vaší situaci a plánech s nemovitostí.
Banka mi poslala nabídku na refixaci. Podepsat?
Nikdy ne bez srovnání. První nabídka bance šetří marži, ne vám peníze. Porovnejte trh, spočítejte férovou sazbu — a teprve pak jednejte. S celým procesem pomůžu.
Co pro vás udělám já
- Porovnám nabídky hypotečních bank a vysvětlím rozdíly v sazbě, poplatcích i podmínkách.
- U refixace spočítám férovou sazbu a vyjednám s vaší i konkurenční bankou.
- Orientační splátku si spočítejte hned v hypoteční kalkulačce.
Nejste si jistí, jestli vaše finance dávají smysl? Zjistěte to za 3 minuty – nezávazně a anonymně.
