Vyplatí se čekat na nižší sazby, nebo je tohle „nový normál“? Odpověď se nedá vyvěštit, ale dá se spočítat. Tenhle článek vám dá do ruky stejné indikátory, podle kterých čtu hypoteční trh já — cenu, za kterou si peníze půjčují samy banky (úrokové swapy), přirážku bank (marži) a data o refixacích (nový úrok od vaší banky po konci fixace). A přidám tři trendy roku 2026, o kterých se v reklamách bank nedočtete.
Čekat na nižší sazby je sázka. Férovou sazbu si ale spočítáte: cena peněz pro banky na tři roky plus přirážka banky. Kdo fixoval na vrcholu sazeb, může letos dostat úrok nižší.
Podle čeho poznáte, kam půjdou sazby hypoték?
Budoucí ceny hypoték se nečtou z novinových titulků, ale z ceny, za kterou si peníze půjčují samy banky. Odborně se jí říká úrokový swap (IRS). Zhruba 95 % trhu dnes tvoří hypotéky s úrokem pevně daným na tři roky (tříletá fixace). Klíčový je proto tříletý swap. A z něj plyne jednoduchý vzorec:
Marže je přirážka banky, tedy její výdělek. Při swapech kolem 4 % vychází férová nabídka pod 5 %. Nabídka výrazně nad tímto součtem = prostor pro vyjednávání (nebo pro odchod jinam).
Zajímavost z jara: když geopolitické napětí krátkodobě zdražilo cenu peněz, sazby hypoték nevyskočily hned. Banky totiž drží „zásobu“ levněji nakoupených peněz na měsíc až dva dopředu — a v silné konkurenci drží marže u 0,6–0,7 %. Trh o klienta bojuje, což je pro vás dobrá zpráva.
Proč vládne tříletka a desetiletá fixace ztratila smysl
Dřív byl standard pětiletých fixací, dnes dominují tříleté. Důvodem je změna zákona. Když hypotéku splatíte předčasně, banka vám smí naúčtovat jen omezené náklady. Říká se jim účelně vynaložené náklady (UVN). Odejít z fixace je proto dnes v Česku levné. Klient s dlouhou fixací může při poklesu sazeb odejít jinam téměř bez nákladů. Banky si tohle riziko nechávají zaplatit. Dlouhé fixace proto stojí o 0,5–0,7 % víc než krátké. Výsledek: desetiletá fixace je za současných podmínek pro racionálního klienta v podstatě nevýhodná.
Úrokový šok končí. Někomu se letos splátka i sníží
Tři čísla pro kontext
Končí vám letos fixace? Začněte srovnávat 3–6 měsíců předem. Spočítejte si férovou sazbu podle vzorce výše. A nebojte se bance ukázat konkurenční nabídku. Levný odchod z fixace vám dává vyjednávací sílu, jakou čeští klienti nikdy neměli. Hypotéku teprve plánujete? Nejvíc se dnes rozvíjí úvěry na modernizaci a energetické úspory. Dají se kombinovat s dotačními programy.
Časté otázky
Mám čekat, až sazby klesnou?
Časovat trh se sazbami je stejně ošidné jako s akciemi. Rozumnější přístup: spočítat férovou sazbu (swap + marže) a vzít krátkou fixaci. Když sazby klesnou, můžete levně přejít jinam. Bydlení se kupuje, když je potřeba a čísla vycházejí — ne podle křišťálové koule.
Jakou fixaci zvolit v roce 2026?
Pro většinu klientů dnes vychází nejlépe tříletá — má nejnižší sazbu a trh s ní počítá. Za dlouhé fixace si banky účtují víc, protože z nich klient může levně odejít. Vždy ale záleží na vaší situaci a plánech s nemovitostí.
Banka mi poslala nabídku na refixaci. Podepsat?
Nikdy ne bez srovnání. První nabídka bance šetří marži, ne vám peníze. Porovnejte trh, spočítejte férovou sazbu — a teprve pak jednejte. S celým procesem pomůžu.
Co pro vás udělám já
- Porovnám nabídky hypotečních bank a vysvětlím rozdíly v sazbě, poplatcích i podmínkách.
- U refixace spočítám férovou sazbu a vyjednám s vaší i konkurenční bankou.
- Orientační splátku si spočítejte hned v hypoteční kalkulačce.
Finanční trh srozumitelně. Jednou měsíčně.
Sazby, termíny a změny, které mají dopad na vaše peníze. Vždy s vysvětlením, co znamenají pro vás. Žádný spam.
- Čísla z trhu se zdrojem
- Termíny, které nepropásnete
- Odhlášení jedním klikem
Nejste si jistí, jestli vaše finance dávají smysl? Zjistěte to za 3 minuty – nezávazně a anonymně.
