Průměrná nabídková sazba hypoték v srpnu 2026 vystoupala na 5,42 % — je to páté zdražení v řadě a nejvyšší hodnota za dva roky. Zároveň teď statisícům českých domácností končí fixace sjednaná v levných letech. Když s tím nic neuděláte, banka vám pošle svou nabídku a vy ji nejspíš podepíšete. To je ta nejdražší varianta.
Sazby hypoték jsou nejvýš za dva roky. Pokud vám v nejbližší době končí fixace, rozhoduje se o vaší splátce na dalších pět let — a banka vám nabídku pošle tak, aby vám nezbyl čas ji porovnat.
Celý článek je asi na 8 minut čtení. — ať se k němu můžete vrátit v klidu.
Kolik to udělá na splátce
Abstraktní procenta nikoho neděsí. Čísla ano. Vezměme modelový úvěr 3 000 000 Kč na 25 let s anuitním splácením a porovnejme tři sazby: typickou levnou fixaci z roku 2021, střední hodnotu a dnešní průměr.
| Úroková sazba | Měsíční splátka | Rozdíl proti 2,5 % |
|---|---|---|
| 2,5 % (fixace z roku 2021) | 13 458 Kč | — |
| 4,0 % | 15 835 Kč | +2 377 Kč měsíčně |
| 5,42 % (průměr srpen 2026) | 18 279 Kč | +4 821 Kč měsíčně |
Rozdíl mezi starou a novou sazbou dělá v tomto modelu 4 821 Kč měsíčně. Za pětiletou fixaci je to zhruba 289 000 Kč. To není položka, kterou vyřešíte tím, že přestanete chodit na kávu.
Na sazbu samotnou nikdo z nás nedosáhne — tu určuje trh a ČNB. Dosáhnete ale na rozdíl mezi bankami, na délku fixace, na strukturu úvěru a na to, jestli jednáte s jednou bankou, nebo s několika najednou. Právě tady se dnes rozhoduje o desetitisících.
Refixace vs. refinancování: v čem je rozdíl
Tyhle dva pojmy si lidé pletou a banka z toho těží.
Refixace
- Zůstáváte u své banky, jen se mění sazba na další období.
- Bez odhadu nemovitosti, bez nového zápisu do katastru, papírování minimum.
- Banka posílá nabídku obvykle několik týdnů před koncem fixace.
- Pozor: první nabídka bývá vyjednávací pozice, ne konečná cena.
Refinancování
- Přecházíte do jiné banky, která váš úvěr splatí a poskytne nový.
- Znovu se posuzuje bonita, hodnota nemovitosti i vaše závazky.
- Vzniknou náklady: odhad, katastr, případně nové pojištění.
- Dává smysl, když je rozdíl v sazbě dost velký na pokrytí těchto nákladů.
Klíčová věc, kterou většina lidí neví: konkurenční nabídka z jiné banky je nejsilnější argument při refixaci. Banka ví, že odejít můžete. Bez té nabídky vyjednáváte s prázdnýma rukama.
Test: kdy máte začít jednat
1. Za jak dlouho vám končí fixace?
2. Máte už nabídku od jiné banky pro srovnání?
3. Víte, jakou máte dnes zbývající jistinu a hodnotu nemovitosti?
Časová osa: co dělat šest měsíců předem
- 6 měsíců předem — zjistěte si čísla
Kolik dlužíte, kdy přesně končí fixace, jaká je dnešní hodnota nemovitosti. Poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) přímo ovlivňuje sazbu, kterou vám banka nabídne. Pomůže odhad tržní ceny nemovitosti.
- 4–5 měsíců předem — porovnejte trh
Tady vstupuji do hry já: porovnám podmínky 7 hypotečních bank, se kterými spolupracuji, a zjistím, kde byste dnes reálně prošli a za kolik. Výstupem je konkrétní srovnání, ne pocit.
- 3 měsíce předem — získejte konkurenční nabídku
Písemná nabídka z jiné banky je nástroj, se kterým se dá vyjednávat. Bez ní jste odkázaní na to, co vám vaše banka pošle.
- 2 měsíce předem — jednejte s vaší bankou
Předložíte konkurenční nabídku a řeknete si o lepší podmínky. Velká část bank v této fázi ustoupí, protože ztratit dobrého klienta je pro ně dražší než snížit marži.
- 1 měsíc předem — rozhodněte a podepište
Buď zůstáváte za lepších podmínek, nebo přecházíte. Obojí musí být podložené propočtem, ne dojmem.
Lidé čekají na dopis od banky. Ten přijde často jen pár týdnů před koncem fixace — a v tu chvíli už není čas oslovit jinou banku, nechat udělat odhad a stihnout přeregistraci. Časová tíseň je spolehlivý spojenec té vyšší sazby.
Kdy se refinancování nevyplatí
Nechci vám prodat přechod za každou cenu. Existují situace, kdy je lepší zůstat:
- Nízký zbytek úvěru. Když dlužíte málo a zbývá krátká doba, náklady na odhad a katastr se nemusí vrátit.
- Zhoršená bonita. Změna příjmu, rodičovská, nové závazky nebo záznam v registru — nová banka posuzuje znovu a přísněji. Jak to funguje, popisuji v článku o úvěrových registrech.
- Vyšší LTV než dřív. Pokud hodnota nemovitosti klesla nebo jste čerpali víc, můžete se dostat do horšího pásma sazeb.
- Navázané produkty. Někdy je sazba podmíněná pojištěním nebo aktivním účtem. Porovnávat se musí celkové náklady, ne jen procento.
Zdražování se podle analytiků blíží svému vrcholu. To ale neznamená čekat — znamená to volit délku fixace s rozmyslem. Krátká fixace vás dřív vrátí na trh, dlouhá vám zafixuje jistotu. Která dává smysl u vás, závisí na tom, jak moc unesete riziko změny splátky. Spočítáme to na konkrétních číslech.
Checklist: co si připravit
Co pro vás udělám já
- Porovnám nabídky 7 hypotečních bank, se kterými spolupracuji — a řeknu vám, kde byste dnes prošli a za jakou sazbu.
- Vysvětlím rozdíly v metodikách. Každá banka počítá příjmy, závazky i hodnotu nemovitosti jinak. To, co je pro jednu překážka, druhá vůbec neřeší.
- Připravím podklady a vyjednám podmínky, abyste do banky nešli s prázdnýma rukama.
- Spočítám celkové náklady obou cest — zůstat, nebo přejít — včetně poplatků, pojištění a délky fixace.
- Ohlídám termíny. Konec fixace je termín, který se nedá dohnat. Ozvu se dřív, než začne hořet.
Časté dotazy
Kdy přesně mám začít řešit konec fixace?
Ideálně půl roku předem. V té době se dá v klidu porovnat trh, získat konkurenční nabídku a vyjednávat. Když začnete měsíc předem, vyjednáváte v časové tísni a to se vždycky propíše do ceny.
Může banka odmítnout snížit sazbu, když přinesu nabídku konkurence?
Může. Není to ale obvyklé, protože ztráta klienta stojí banku víc než nižší marže. Pokud neustoupí, máte připravenou alternativu a rozhodujete se mezi dvěma konkrétními čísly, ne mezi číslem a nadějí.
Vyplatí se dnes krátká, nebo dlouhá fixace?
Záleží na tom, jestli potřebujete jistotu splátky, nebo se chcete dřív vrátit na trh. Krátká fixace znamená dřívější možnost změny, ale i dřívější riziko. Dlouhá zafixuje klid za cenu vyšší sazby. Rozhodnutí musí vycházet z vašeho rozpočtu, ne z předpovědi trhu.
Kolik vaše služba stojí?
První konzultace je nezávazná. Za zprostředkování mi náleží provize od banky, jejíž úvěr si vyberete; je zahrnuta v ceně úvěru, kterou platíte vy. Její výši i způsob výpočtu vám podle § 129 zák. č. 257/2016 Sb. sdělím písemně před podpisem smlouvy.
Zdroje a poznámka k výpočtu: údaje o vývoji sazeb vycházejí z indexu Swiss Life Hypoindex za srpen 2026 (průměrná nabídková sazba 5,42 %, páté zdražení v řadě, nejvýše za dva roky). Modelový výpočet splátky je anuita pro úvěr 3 000 000 Kč na 25 let při uvedených sazbách, bez poplatků a pojištění — slouží k ilustraci rozdílu, ne jako nabídka. Konkrétní podmínky se u každé banky a klienta liší.
Nejste si jistí, jestli vaše finance dávají smysl? Zjistěte to za 3 minuty – nezávazně a anonymně.
