Končí vám fixace hypotéky? Jak nespadnout do vyšší splátky

Před pár lety se sazby pohybovaly kolem dvou procent, dnes jsou násobně výš. Statisícům lidí končí levná fixace a banka jim pošle dopis s novou, mnohem vyšší sazbou — splátka může vyskočit o několik tisíc měsíčně. Dobrá zpráva: konec fixace není ortel, ale okno, ve kterém máte navrch. Ukážu vám, jak ho využít.

Konec fixace je ideální moment na revizi celých financí — udělejte si test finančního zdraví, zabere 3 minuty.

Co se přesně děje na konci fixace

Zhruba tři měsíce před koncem fixace vám banka oznámí novou úrokovou sazbu na další období. Pokud nic neuděláte, sazba se automaticky prodlouží — a právě tady lidé nejvíc tratí, protože banka nabídne sazbu, kterou nemusíte přijmout. Máte totiž na výběr: zůstat, odejít, nebo vyjednávat.

Refixace, nebo refinancování — jaký je rozdíl

Refixace znamená zůstat u stávající banky s novou sazbou. Je to rychlé a bez papírování, ale bez tlaku konkurence dostanete zpravidla horší sazbu. Refinancování znamená přejít k jiné bance za lepších podmínek — vyžaduje trochu administrativy (žádost, odhad), ale často přinese výrazně nižší sazbu. Klíč je nechat obě varianty soupeřit.

Hlídejte si bezpoplatkové okno

Hypotéku splatíte nebo přenesete bez sankce po skončení fixace a dále do 3 měsíců od okamžiku, kdy vám banka oznámila novou sazbu. Mimo toto okno platí u smluv od 1. září 2024 náhrada nákladů 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, nejvýše 1 %. Proto se refinancování plánuje právě na konec fixace.

Jak zmírnit skok ve splátce

Máte víc pák, než si myslíte: konkurenční nabídku z jiné banky použijte k vyjednání nižší sazby u té stávající; zvažte mírné prodloužení splatnosti (sníží splátku, počítejte ale celkové náklady); a pokud máte rezervu, mimořádná splátka před refixací sníží jistinu, ze které se úrok počítá. Výrazně lepší výsledek dává kombinace — a hlavně začít včas, ne den před koncem fixace.

Připomeňme, že samotná hypotéka je závazek na desítky let, a proto se každé procento na sazbě počítá.

Z mé praxe

Z mé praxe: Nejdražší chyba je, když klient dostane z banky dopis s novou sazbou, odklikne ho a je „hotovo“. Přitom měl tři měsíce, kdy mohl odejít bez poplatku. Když se ozve včas, srovnám nabídky a nezřídka stačí jediná konkurenční nabídka na papíře k tomu, aby stávající banka sazbu srovnala. Pár týdnů práce se počítá v desetitisících za dobu úvěru.

Časté dotazy ke konci fixace hypotéky

Co se stane, když na konci fixace nic neudělám?

Sazba se automaticky prodlouží podle nabídky banky, kterou nemusíte přijmout. Pokud je vyšší, začnete platit vyšší splátku. Proto se vyplatí nabídku porovnat a případně vyjednávat nebo refinancovat.

Jaký je rozdíl mezi refixací a refinancováním?

Refixace je zůstání u stávající banky s novou sazbou (rychlé, ale bez tlaku konkurence). Refinancování je přechod k jiné bance za lepších podmínek. Lepší výsledek dává nechat obě varianty soupeřit.

Kdy můžu hypotéku přenést bez poplatku?

Bez sankce po skončení fixace a dále do 3 měsíců od okamžiku, kdy vám banka oznámila novou sazbu. Mimo toto okno platí u smluv od 1. 9. 2024 náhrada 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace, maximálně 1 %.

Jak snížit splátku, když sazba vzrostla?

Možnosti jsou: vyjednat nižší sazbu pomocí konkurenční nabídky, mírně prodloužit splatnost (pozor na celkové náklady) nebo udělat mimořádnou splátku před refixací a snížit tak jistinu.

Kdy mám začít řešit konec fixace?

Ideálně 3–6 měsíců předem. Refinancování i vyjednávání chtějí čas na odhad, žádost a přepis zástavy — na poslední chvíli přijdete o možnosti i o bezpoplatkové okno.